中交地产1元甩掉近40亿负资产，退出房地产

访客 2025-06-20 13:07:20 44420

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摘要： 两个月前，被实施退市风险警示的中交地产，如今找到了化解之道。中交地产;1 元的买卖6 月 16 日，中交地产发布报告书，称公司拟以 1 元的打包价售卖其房地产资产及负债，买家也定了...

两个月前，被实施退市风险警示的中交地产，如今找到了化解之道。

中交地产

;1 元的买卖

6 月 16 日，中交地产发布报告书，称公司拟以 1 元的打包价售卖其房地产资产及负债，买家也定了，为其母公司——中交房地产集团。

1 元 = 中交地产房产所有资产 + 负债，这样的公式也就现在能成立。

再往下看，你会发现，买家一块钱都给多了。

根据报告书，这份 " 转让包 " 大概包含三类，一是持有的房产公司股权；二是与房产业务有关的应收款及其他资产；三是借款、应付债券等所有债务。

乍一看前面的资产挺不错，数据上确实也可以，单看其持有的51 公司股权等资产就有约 819.2 亿元。但要注意，这 800 多亿里还有 285 亿左右是受限存货与计提减值。另外，长期应收款等相关债权约 334.2 亿元，借款及应付债券等相关债务约 469.5 亿元 ......

总之，综合所有资产及债务，中交地产此次转让标的资产账面价值约为 434.72 亿元，负债账面价值约为 473.91 亿元。最终，净资产账面价值约为 -39.19 亿元，评估值为 -29.76 亿元。也就是说，买家拿到的 " 大礼包 " 总价值是负的，真真小于 1 元钱。

而中交地产表示，本次交易完成后 , 相关标的资产将不再纳入公司合并报表范围。

对于中交地产此次剥离房地产业务的做法，上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，" 中交地产资产规模将大幅缩减，但负债总额等也会因此显著下降。剥离重资产的模式，本质上就是为降低负债创造更好的基础，进而可以提升公司的盈利能力和增强市场竞争力。重组本身既是甩包袱的体现，也是探新路的开始。"

房地产开发业务持续亏损、资产负债率较高，是中交地产决定断臂求生的主因。2023 年至今，公司持续处于亏损状态，以 2022 年— 2024 年来看，归母净利润分别为 0.34 亿元、-16.11 亿元及 -51.79 亿元。三年间销售额也从 458 亿元急速降至 156.4 亿元。

而就负债率来看，2022 年末— 2024 年末，中交地产合并口径资产负债率分别为 86.13%、85.45% 及 89.75%。2024 年末，其合并口径融资余额达到 576.44 亿元，偿债压力不小。

所以，及早的退房寻求转型，不失为一个好办法。当然在行业内，中交地产选择重组也不是个案。比如华夏幸福、禹洲集团等通过境外法院的债务协议安排程序完成境外债务重组，再如融创中国通过 " 削债 + 转股 + 留债展期降息 " 的组合拳，成功重组境内债券。

" 中交地产的重组案例，为房地产行业尤其是企业债务重组和转型等提供了启示。在当前房地产行业下，企业需要积极调整战略，通过剥离非核心业务、盈利不佳的资产或规模萎缩的板块，可以更加聚焦具有竞争优势或发展潜力的领域，从而提升市场竞争力。" 严跃进向未来可栖表示。

转型轻资产

虽说房地产开发业务相关资产及负债转让至中交地产集团，但中交地产也并非完全脱离房地产行业，轻资产成新方向。

据报告显示，未来中交地产将聚焦于物业服务和资产管理与运营（包括商业管理及自持物业租赁）等轻资产业务，实现向轻资产运营模式的战略转型。

重点布局物业及资管，与业务营收大幅增加不无关系。根据年报数据显示，2024 年物业管理业务收入为 7.28 亿元，同比增长 60.91%；房产租赁收入 1.72 亿元，同比增长 64.48%，毛利率达到 58.97%。这也是中交地产整个业务线中为数不多的实现正增长的板块。

物管的好成绩主要得益于规模扩大。去年 9 月，中交地产筹划以现金方式收购中交集团及其下属子公司地产集团、中交一公局及中交投资分别持有的中交服务 10%、51%、24% 及 15% 股权。12 月，中交地产完成收购中交物业服务集团有限公司 100% 股权。也因此，2024 年全年中交地产物业管理业务新拓展面积 1293 万平方米，在管面积达到 6265 万平方米。

深圳百门前工业区（中交科技城）

而关于物业租赁业务，据公开资料显示，中交地产旗下目前有四项物业供租赁，涉及工业厂房及宿舍、商业、写字楼、购物中心等业态。对应项目分别为深圳百门前工业区（中交科技城）、中房 · 那里、华通大厦 B 座、中交美庐天地购物中心。

整体表现还算良好，除了中房 · 那里，其余三个项目出租率均超 90%。值得一提的是，位于江苏盐城市的中交美庐天地购物中心，2024 年出租率达到 98%，而 2023 年仅为 63%。

目前来看，中交地产的轻资产业务初步表现不错，但未来要想实现更高效益，或许还有很长的路要走。毕竟占大头的物管业务去年毛利率仅为 16.23%，同比减少 7.14 个百分点，与融创服务（21.9%）和龙湖智创生活（31.4%）等还有很大距离。

短暂辉煌之后

上世纪 90 年代初，一家名为重庆实业的公司成立，这便是中交地产的前身。2017 年，它正式更名为中交地产。

奋斗四年后，迎来短暂的辉煌。2021 年，中交地产权益销售额 398 亿元，全口径销售达 560 亿元，可谓历史巅峰。

从此之后，中交地产开始走下坡路，2022 年权益销售额降到 296.65 亿元。而后一路向下，去年更是大跌至 105.11 亿元。与之随行的还有归母净利润、营收、现金流 ......

遥想当年，中交地产董事长李永前提出的 "2023 年远在千亿之上，做到央企前三 "，如今看来却似一个稚嫩的笑话。

与业绩同样动荡的，还有中交地产的人事变动。

2022 年，中交房地产集团党委书记一职 " 花落 " 出身中交路桥建设的郭主龙，彼时主管中交地产三年之久的李永前位居其下。磨合两年后，李永前选择了退出。

2024 年年初，中交地产对组织架构断舍离，取消大区，管控层级从三级变为两级；16 个城市公司重组为 9 个。到了年底，多名董事辞任，管理层几乎全面洗牌。