终于，全国容积率都在下降了

摘要： 本文来自微信公众号：真叫卢俊 （ID：zhenjiaolujun0426），作者：远山，题图来自：AI 生成有没有发现，最近的新房广告不再像往常那样，主打地段和配套，而是更热衷于把...

本文来自微信公众号：真叫卢俊 （ID：zhenjiaolujun0426），作者：远山，题图来自：AI 生成

有没有发现，最近的新房广告不再像往常那样，主打地段和配套，而是更热衷于把 " 低密 " 当做卖点，比如 " 容积率 1.01，别墅级享受 "。

而且去化表现也很不错，在各地被改善客群抢购，多次出现了千人报名摇号、10 分钟售罄、日光盘等热销场景。

与此同时，这两年全国的土拍市场上，低密宅地也广泛受到开发商的热捧，屡屡掀起多轮加价竞拍的小高潮。

今年年初，容积率 2.0 以下的在售地块占比达到 44%，为近四年新高。

数据来源：CRIC

种种迹象表明，" 低密 " 正在成为激活当下楼市的一把钥匙。

当然，这背后离不开政府对降低住宅用地容积率的坚持。

一、现在各城市的容积率，到底降到什么程度了？

过去我们经常说，很多城市被困在高容积率之中。

为了追求城市建设得更高、更快，批量建造了无数高容、高密的刚需性住宅。

尤其像郑州、长沙、武汉这几个典型城市。

10 年前城市平均容积率都在 3.0 以上高居不下，而且 5.0 以上的旧改项目比比皆是，有的甚至还超过了 7.0。

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实地踩盘的时候感受特别明显。

从高速下来一路都是密密麻麻、近百米的高层，标志性的天际线高耸入云，仿佛来到了香港一样。

这些地方再叠加 "7090 政策 "，在售楼盘里几乎看不到有小高层和洋房。

一个容积率不到 3、30 层左右的高层住宅，销售都可以宣称项目是相对低密的改善小区。

一片繁荣的背后也埋下了隐患，暴露出许多居住和安全问题，一旦再碰到烂尾楼更是会成为 " 城市灾难 "。

2020 年以后越来越多的城市，开始意识到了控制容积率的紧迫性。

陆续出台相关政策，包括调整计容规则、对建筑进行限高等，充分优化土地规划设计条件。

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逐渐转向低容积率发展，鼓励房企开发 " 精细化、品质化 " 住宅产品。

据中指研究院统计，全国 22 个重点监测城市这几年所出让的土地，容积率在 1.5 以下的比例有了大幅调整。

2023 年还只有 11.7%，2024 年已经提升到了 18%，今年截至 3 月 27 日的占比也有 17.6%。

特别是郑州和长沙都有显著改善，2024 年土拍成交的平均容积率已经分别降到了 2.7 和 2.4。

数据主要来源：CRIC

就这样还丝毫不敢松懈。

去年年底郑州发布了最新版《城市规划管理技术规定》，进一步要求中心城区新编住宅项目容积率不超过 2.5，并将住宅层高下限升至 3 米。

新规效果立竿见影，今年主城八区计划推出 71 宗地块、总面积近 4000 亩，容积率低于 2.5 的地块面积有 1965.93 亩，占比差不多过半。

而长沙公布的 2025 年拟出让住宅用地第一次清单，33 宗地块中也有 17 宗的容积率都低于 2.5。

要注意的是，各地不光降低了新出让地块的容积率，而且很多之前出让的高容积率地块，拿地的开发商和相关部门协商后，也能在合理范围内调整规划、实现降容。

毫无疑问，一个全新的低密时代正在来临。

二、正因为容积率低了，很多低密产品开始集中出现

大家都知道，容积率对于住宅产品形态有着决定性作用。

容积率越高，就代表着楼层数越高，居住舒适度也会相应打折扣。

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业内普遍认为容积率低于 1.2 的可以叫做低密地块，用来建造 6 层洋房、别墅还有叠拼等改善产品。

这些都是近 20 年来供应相当稀少的产品，具有高层或超高层难以比拟的居住体验。

因此，各地降容之后，新房市场的产品形态也随之发生变化。

刚需面积段的供应比例有了一定的减少，洋房住宅如雨后春笋般集中冒出。

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在供应数量提升的情况下，全国 110 平以上的三个改善面积段，成交占比逐年都在稳步增加。

也和 110 以下的两个偏刚需面积段的下滑，形成鲜明对比。

数据来源：CRIC

结合当下第四代住宅的最新标准，现在的洋房还做了很多户型和配套的创新改进，在不知不觉中已经 " 卷 " 到了新高度：

一楼带地下室，顶楼送灵动空间，使用空间感更强；

产品出现了 " 全景舱 " 设计，客厅三面都环绕着超大面积的玻璃窗，叠加无柱少梁化的框架结构，给观景体验带来了质的飞跃；

室内采用对标欧洲的科技系统，以实现 " 舒温、舒湿、舒氧、舒净、舒静 " 的极致居住体验；

公区还能植入庭院系统、生态缓冲带、立体景观轴等

要知道这些过去都是大平层豪宅才配有的设计。

最终呈现出 " 户户有花园，家家有庭院，得房率超过 100%" 的落地效果。

更重要的是自 2023 年 " 限墅令 " 松动以来，一二线城市时隔多年再次出现了别墅地块。

从上海、北京到广州，再到杭州、成都等地的土地推介大会和出让市场，都纷纷宣告了别墅产品的回归。

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此外，上海市区还出现了风貌别墅这种顶豪特殊产品。

给终极改善的客群在老城区的塔尖地段，带来 " 独门独院、有天有地 " 的独特生活享受。

三、为什么要降低容积率？

第一点也是最直接的体现，就是为了打造好产品，提高去化率。

容积率克制意味着地块有能力做出更高端的产品，房企也有机会做出更出彩的产品，吸引更多客户，从而实现溢价。

这两年各地高端改善型楼盘的数量猛增，再加上不限价政策，新房的平均备案价格也在水涨船高。

国家统计局最新公布的 3 月 70 城房价数据，新房环比上涨的城市达到了 24 个，比 2 月又增加了 6 个。

图源：国家统计局

这些产品不单单卖得贵，而且卖得好。

四代宅直接一跃成为了各大城市的销冠，从一线到三线乃至义乌这样的县城，都走出了逆势热销的独立行情。

第二点是为了推动房企拿地，以提振土拍热度。

全国楼市自 2021 年下半年进入深度调整期，开发商的拿地积极性出现明显下降，更偏好拿一些核心地段、低容积率的好地块。

容积率过高的地块往往无人问津。

随着市场供需关系的变化，各地政府纷纷开始调低容积率，来吸引开发商拿地。

另一方面，低密地块也因为 " 小而美 " 的优势，自身规模小、总价低。

图源：CRIC

为资金链较紧张的房企拿地开发提供了更多的可能性。

在好地块供应增加和出让门槛适度放松的双重推动下，地产行业从早期的 " 规模扩张 " 转向了当下的 " 质量升级 "。

这两年土拍市场的热度有了不小的回暖。

每逢低密地块，报名的房企数目都不在少数，有的更是创下近三年来溢价率新高、刷新楼板价纪录。

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据统计，全国重点城市的平均溢价率前两年一直在 8% 以下，也在今年 1 月重新回到了 8.7%，并在 3 月突破了 17%。

数据来源：CRIC

第三点就是给购房者带来了好的居住体验，充分满足改善需求。

容积率每低 0.1，意味着绿地率增加约 1%、楼间距增加约 2 米、日照时间增加约 15 分钟

无论是密度、舒适环境还是公区空间等多个角度，业主感受都完全不同。

而且这些低密小区环境将会更 " 宽松 "，一系列因为密度高引发的问题，比如停车难、高峰期堵车和等电梯等，都能得到极大缓解。

四、结语

不可否认，" 向高向密 " 的时代已经一去不复返。

此时此刻全国都选择去下调容积率，把低总价、低密度、确定性高的地块作为供应主流。

目的只有一个——提高产品的品质，实现差异化竞争，以应对楼市同质化去库存的巨大压力。

刚开始大家可能还对什么是低密时代的 " 好房子 " 有点摸不着头脑，现在伴随市场的巨大变化，新一代住宅产品的画像已经越来越清晰了。

全行业就是要打造低容积率、得房率高、居住舒适度更强的房子。

这也和前几年的次新房，还有规模庞大的老破小拉开了一道分水岭。

相信未来全国的容积率还会继续缓慢下降。