深圳“补货”宅地，京沪杭上演抢地大戏

摘要： 卖地的思路变了。作者 | 梁争誉编辑 | 黎倩年中将至，深圳供地提速。最近一个月，深圳土地市场动作频频——三宗宅地正在挂牌，将于 6 月中、6 月末及 7 月初出让；一宗涉宅用地完...

卖地的思路变了。

作者 | 梁争誉

编辑 | 黎倩

年中将至，深圳供地提速。

最近一个月，深圳土地市场动作频频——三宗宅地正在挂牌，将于 6 月中、6 月末及 7 月初出让；一宗涉宅用地完成调规，预计近期挂牌出让；一宗宅地处于预公告状态，将在未来三个月内发布出让公告。

根据中指研究院统计，截至目前，今年深圳新增涉宅用地供应总规划建筑面积约 46.8 万平方米，同比大幅增长 116%，已达 2024 年全年宅地供应量的 47%。

值得注意的是，深圳今年新增涉宅用地大多位于所属区域的核心板块，已于 1 月成交的 G01045-0200 地块在大运板块，是龙岗区的核心区域；将于 6 月 27 日出让的 A509-0074 地块所属的光明区光明街道，系光明区中心区；预公告的 T201-0232 地块，处于前海合作区桂湾片区，可同时享受前海与宝安中心区的配套。

这与全国土地市场 " 缩量提质 " 的整体趋势不谋而合。

克而瑞的报告指出，面对行业库存压力，地方政府供地策略呈现两大特征：一是总量持续收缩，2025 年宅地供应计划同比下降 20%；二是结构优化加速，核心城市通过降低容积率、聚焦优质地块实现缩量提质。

这一策略的落地效果已经开始显现。

克而瑞统计数据显示，今年一季度，全国土地年化交易量较 2020 年高点下降已经超过六成，土地成交建面是商品房成交量的 58%，月度土地溢价率时隔 44 个月重回 10% 以上，京沪杭蓉等地频现总价超 50 亿元、溢价率超 100% 的抢地现象。

" 土拍热度指标的率先反弹，反映了房企对确定性投资机会的青睐，也是稳市场政策迎来积极成效、加快构建行业发展新模式的体现 "，克而瑞表示。

01 深圳 " 补货 " 宅地供应

深圳即将出让的宅地，多是优质地块，其中不乏 " 压箱底 " 靓地。

据深圳公共资源交易中心，截至目前，深圳共有三宗宅地处于挂牌状态，包括龙华区民治街道 A817-0619、光明区光明街道 A509-0074、龙华区民治街道 A802-0309，土地面积合计约 6.77 万平方米，建筑面积约 19.68 万平方米，挂牌起始价合计 45.05 亿元。

A817-0619 地块，图源：深圳公共资源交易中心

三宗地在地段、价格、市场等方面均有明显优势。

A817-0619 地块位于红山 - 上塘板块，周边居住氛围成熟，有华南首家 Costco 等商业配套。A509-0074 位于光明中心区，距离地铁 6 号线标志性站点光明大街站约 1 公里。A802-0309 地块位于龙华新区大道与金龙路交汇处东南侧，毗邻地铁 4 号线民乐站，可快速抵达福田 CBD。

从起始总价来看，三宗地块规模较小，总价在 8.27 亿元至 19.94 亿元之间，房企参与竞拍所需资金相对可控。从单价来看，三宗地的起始楼面价与市场成交价相比，具有一定利润空间。以 A817-0619 地块为例，这宗地块起始楼面价约 3.04 万元 / 平方米，周边在售商品房项目联发臻著雅居、深业颐樾府 4 月的网签均价超过 7 万元 / 平方米。

地块周边商品房销售情况尚属乐观。

根据中指研究院监测，A802-0309 地块所在的民治板块 5 月成交均价约 62900 元 / 平方米，板块内热销项目包括 " 日光盘 " 中建壹品 · 湖北文旅 · 鹏宸云筑、新规项目中洲迎玺花园等，整体市场关注度较高。

"A802-0309 地块地理位置优越，地块容积率仅 2.8，在周边近年出让地块中相对较低，地块整体素质好，且周边新房项目流速较快，亟待补充库存。" 中指研究院华南分院认为，本次推出楼面均价相对合理，预计将受到不少房企的关注，有望以一定的溢价率成交。

值得注意的是，除了货架上的三宗宅地，深圳还将继续 " 补货 "。

4 月底中止出让的宝中黄金靓地 A002-0060 地块已于 5 月底完成规划调整，容积率从 5.7 调整为 3.7，主导功能由 " 商业服务业、居住 " 调整为 " 居住、商业服务业 "，商业建面从 13.75 万平方米大幅下降至约 3 万平方米，将重新 " 上架 " 出让。

深圳市规划和自然资源局发布的《1 宗拟出让居住用地项目清单》还释出一宗位于前海桂湾的宅地，用地面积 0.83 公顷，将在未来三个月内发布出让公告。前海桂湾最新的宅地供应可以追溯至 2021 年，涉及深业云海湾、天健悦桂府项目地块，网签均价分别为 9.1 万元 / 平方米、12 万元 / 平方米。

另外，根据《深圳市 2025 年度建设用地供应计划》，2025 年度深圳计划供应建设用地 1060 公顷，其中居住用地 100 公顷，包括商品住房用地 60 公顷、保障性住房用地 40 公顷。

中指研究院认为，自 2024 年 "926" 政治局会议后，深圳房地产市场在支持类政策催化下持续修复，多个新开盘项目实现 " 日光 "，市场 " 筑底企稳 " 预期较强。新房市场的修复也带动土地市场回暖，在市场环境改善之际加快供地节奏，是相对合理的操作。

02 土地溢价率重返 10% 以上

去年四季度以来，商品房市场明显修复，带动土地市场同步升温，核心市场高热的态势延续至今，但整体仍呈现分化趋势。

市场冷热不均，地方政府供地策略因此做出相应调整。

根据克而瑞获取的 351 个城市供地计划数据，2025 年各能级城市住宅用地计划供应量同比下降 20%，降幅较 2024 年进一步扩大 2 个百分点。二线城市降幅最大，同比下降 31%；一线城市其次，下降 22%；三四线降幅最低，下降 14%。

一线城市中，北京、上海宅地计划供应量均分别同比下降 33% 和 40%，主要因为减少保障类住宅用地供应；广州宅地供应计划上升 21%，主要由于保障类住宅用地供应增长达到 207 万平方米，同比增长 120%。

一线城市宅地供应缩量提质，带动土拍市场火热。

上海蛇年首拍的虹口瑞虹新城地块，位于内环内，周边交通便利，配套成熟，新房供应极少，由中国金茂、庆隆联合体竞得，成交价 89.64 亿元，成交楼面价 117474 元 / 平方米，溢价率 38%，刷新上海实行 " 双高双竞 " 政策以来的总价纪录。

其他热点城市如杭州、成都的土拍，也在频繁创造热搜。由于绿城中国、滨江集团等房企强势举牌，杭州主城区优质地块如西湖三墩、拱墅东新等，溢价率均超 40%。招商蛇口、建发房产则接连在成都刷新地价纪录。

库存压力较大的三四线城市主动出清，超半数城市宅地预供地规模腰斩，部分城市已暂停土地供应。根据克而瑞监测，桂林永福县、阳朔县，池州石台县、阿拉善左旗等，2025 年住宅用地供应计划均为 0。

土拍热度回升，2025 年初土地溢价率也时隔 44 个月重返 10% 以上。克而瑞指出，不同于上一轮周期由三四线主导的热度外溢模式，本轮回暖更多的是基于投资预期的修复。一方面，一系列稳市场新政释放一二线城市积压的置业需求，一二线城市土拍平均溢价率达到 20%，远高于三四线城市；另一方面，土拍热度理性传导，在京沪杭蓉等保持热度的同时，宁波、济南、沈阳、武汉等城市亦出现局部高热。

在企业端，房企拿地依然聚焦 " 确定性 "。

中指研究院强调，重点企业拿地主要集中北京、杭州、上海、成都等核心城市。" 这种结果折射出当前土地市场的核心逻辑，地块属性决定热度分化，资金向收益确定性高和现金流回笼快的项目倾斜。"

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本文来自微信公众号 " 时代财经 APP"（ID：tf-app），作者：梁争誉，36 氪经授权发布。