这一年，叠墅产品已经完全变了
摘要：
有没有发现，市场上的叠墅不仅越来越多，连断供已久的中环内都开始供应了甚至连产品形态也变得和以前完全一样了事实上，自从去年 8 月上海全面放开新房限价之后，近一年内已经出让了 30... 有没有发现，市场上的叠墅不仅越来越多，连断供已久的中环内都开始供应了
甚至连产品形态也变得和以前完全一样了
事实上，自从去年 8 月上海全面放开新房限价之后，近一年内已经出让了 30 多宗不限价的涉宅用地
其中，已入市或公示了规划方案的 10 多个 " 地王 " 项目中
纯叠墅或者 " 叠墅 + 高层 " 的组合就占到了一半，比如宸嘉徐汇龙华、绿城北蔡、华润新杨思、大华大宁等
当然不光上海如此，全国其他城市更夸张
杭州出现了总面积约 878 平、总价 5000 万起步的叠墅，成都麓湖也拿出了四代宅新规下的精装叠墅
苏州套均 1200 万的叠墅开盘当天去化达 95%，连样板间都被一抢而空
因此我们可以说，今年既是豪宅大年，也是低密叠墅回归之年
01;
今年以来，全国叠墅的供应情况如何？
回顾最近几年的上海新房市场
2022 年还算得上是叠墅供应大年，总套数达到 6300 多套
内中外环都有分布，在新房占比中也超过了 6%
结果到了 2024 年，全上海一共 6 万多套新房，叠墅仅有 2500 多套，再创新低
而且整个中环以内的叠加仅有 100 套出头，不到中环新房总套数的 1%，稀缺程度比江景豪宅还要恐怖
截至目前，今年一共公示了 117 个新盘认购项目（包括单盘多批次）
据不完全统计有 9 个盘包含叠墅产品，7 个都在外环外
中环以内终于实现了新的突破
翡雲悦府、润雲金茂府两个盘的叠墅加起来有 186 套，已经接近去年全年的两倍了
更可喜的是，下半年还有更多的叠墅产品在等着排队入市
除了文章开头提到的 4 个地王项目外，还有国贸海上原墅、怀山望、碧云北外滩项目等等
给上海改善客群在大平层和洋房之外，又多了一些选择空间
紧接着把目光转向其他城市
我们发现今年叠墅套数供应最猛的是成都，其次是杭州
成都核心主城区叠墅的供销比还一度低于 0.8:1，处于供不应求的状态
再打开杭州新房供应列表，随便一数就有密密麻麻十几个叠墅项目
基本上每个板块都有分布，单价从 3.5 万 / 平到 10 万 / 平不等
这么多城市叠墅供应量猛增的背后，离不开最关键的产品力升级
02;
新一代叠墅的产品力有多能打
伴随着各地住宅新规的落地，以及第四代住宅的热潮
全国各地的叠墅针对以往的诸多痛点，逐一进行了改善和解决，出现了不少颠覆以往的设计
过去大家一提到叠墅，最容易想到的就是单层面积小，像 100 平 3 层的迷你墅每层只有 30 多平
因此，第一项做的改革就是放大面积，从根本上提升叠墅的功能布局和空间效率
我们看到，越来越多的叠墅 200 平起步正在成为常态
就上海来说，这么大面积的叠墅有已经入市的翡雲悦府 195 平、润雲金茂府 217 平
还有即将入市的绿城逸庐 200 平、大华静安年华 220 平、嘉佰道徐汇 312 平等户型
面积放大后的突出好处，就是可以做三开间朝南的户型
200-230 平的叠墅整体面宽能超过 10 米，做到和大平层一样的居住体验感
当然，200 平还只是起步，捅破面积天花板的项目比比皆是
杭州红盘御境映庐的叠墅只有三个户型，785 平起步，最大直接拉到了 878 平，首批摇号中签率低至 3.16%
御境映庐叠墅效果图，仅供参考
接下来要入市的新地王滨江湖墅项目，叠墅面积从 310 平起，层高也拉到了 3.5 米
不光是室内的产证面积变大，叠墅额外的赠送面积还在不断超乎想象
最近苏州太湖湾某个建面约 118 平上叠户型
约 63 平屋顶花园，两个露台 + 两个 270° 转角阳台 + 飘窗空间 +10 平客厅挑空全赠送，总计可拓展面积超 108 平
实际使用率达到 192%
换句话说，别人买 118 平顶多是个改善三房，但加上四代宅迎接你的就是一套总面积近 230 平的叠墅
第二大痛点，就是在 " 高低配 " 流行的时候，叠墅只是高层的点缀
常见的画面就是几幢矮房子挤在高层遍布的园区里，显得很是压抑
虽然后面又向 " 叠墅 + 洋房 "、" 叠墅 + 小高层 " 的组合发展，也仍存在很多局限性
因此，现在的叠墅项目开始拒绝 " 高低配 "，只打造高纯度的全叠墅住区
有的甚至把颇为尴尬的中叠也拿掉了，仅仅推出纯粹的 4 层双叠
最具代表性的就是润雲金茂府，去掉中叠后，给上下叠都带来了落地庭院和地下空间
上叠的地下室层高约 2.8 米，下叠的地下室挑高更是有约 5.8 米，让户户都能 " 有天有地 "
润雲金茂府效果图，仅作示意，具体以交付为准
第三就是各种细节处的痛点，也得到了全面迭代更新
首先是隐私性得到了更好的保障，很多叠墅配备了独立电梯和入户门厅
像翡雲悦府设置了 " 一户一梯 " 的独立电梯井
阅湖之星也为业主构建了多重专属归家路径，从入园到入户实现了私密闭环，不受外界的任何打扰
阅湖之星下叠归家示意图
为了进一步解决层与层之间的私密问题
南通招商和园则进行了层层退台，用退台错层来拼接产品
加上环绕墙檐的双重设计，将叠墅的私密感大大提升，优化了室内外空间
还有带头做精装修
很多 " 高低配 " 小区流行高层精装、叠墅毛坯，业主买叠墅后需要额外花费大量的精力来装修
而国贸海屿佘山推出的精装叠墅，不仅配置了名牌三大件，还自带智能家居系统
国贸海屿佘山样板间实景图，最终以实际交付为准
此外，长期饱受诟病的采光问题，同样得到了很好改善
传统叠墅的南向太局促，采光面太少，现在南通招商和园的叠加创新采用了南北双采光的形式
南侧有下沉式庭院，北侧也有采光井，让地下室和地上一样好用
即便是在地下夹层，采光的明亮程度也有这么好
南通招商和园 218 平下叠的地下空间
就连公区方面，叠墅也开始放大楼间距，扩充中央景观
瞄准叠墅穿行时看到的都是坊巷道路，基本很难找到大面块公共景观的痛点
湖翠晓印轩的楼间距相当宽裕，让楼栋的坊巷道路之间，有了创造多重园林景观的可能
非项目实景，仅为美好设计效果示意图
总的来说，新一代的叠墅在室内客厅、室外公区景观上的尺度感
以及作为上下叠墅的私密性，都得到了最大程度的呈现
03;
为什么今年叠墅会有这么多突破
其实在上海刚开始限价的前几年，很多开发商选择在 " 高低配 " 小区做叠墅
就是为了在控制容积率的前提下，拿到比高层更高的价格，以实现地块利润的最大化
2010 年后，上海远郊地区出现了大量的小面积叠墅
包含地下室面积在内，建筑面积段在 90-110 平，总价在 500 万以内
外加上楼梯要吃掉大量的面积，客厅空间的开间不到 3 米，卧室面积最大也只有 10 平
可谓是房间挨着房间，一进去就被室内的局促冲击到
所谓的花园只能放下一个帐篷，地下室也容易沦为储藏间，和想象中的别墅感生活千差万别
这样无法满足真实居住需求的迷你叠墅，最终也在二手市场上没有得到很好反馈，被购房者所抛弃
后来政策做出进一步调整，限制了叠墅最高单价
房企也就减少了此类产品，转向了 100 平小三房的批量开发
到了今天，地块限价和 7090 户型政策都取消了，全国各地的土拍也拿出更多低密的核心地块
房企终于可以自己说了算，彻底放弃 " 高低配 "，专心打磨研发改善型产品
而改善需求也存在巨大的差异化
叠墅作为介于别墅和洋房之间的中间形态，开始从 " 小众选择 " 变成了当下的 " 改善首选 "
其产品最大的优势就是性价比，可以用普通住宅的价格，获得一部分原本在别墅才拥有的特性
所针对的目标客群以二胎三胎、几代同堂家庭为主，一来喜欢 " 有天有地有院子 " 的生活方式，二来也对隐私性有更高的要求
在综合考虑容积率、板块对叠墅产品的接受度、自身的产品开发能力等因素下
我们看到像绿城、华润、宸嘉等多个实力房企，都开始抓住政策红利期，向叠墅要利润
04
过去，在政策和规范的双重限制下，叠墅存在感越来越弱是不争的事实
但随着楼市的变化和购房者需求的改变
我们相信，接下来叠墅好的设计一定会越来越多，让改善回归本质
因为这样的低密产品，能在有限的土地上，创造出无限生活纵深
正如业内有句话叫做，" 真正的奢侈，不是拥有多少平方米，而是能丈量多少生活可能 "
叠墅的终极追求就是空间的分配和体验
通过产品本身，吸引改善客群用真金白银为之投票
以上为正文，来自远山
这是真叫卢俊公众号的第 6142 篇原创文章
